Plánujete převody nemovitostí pomocí darovací smlouvy?
11. ledna 2013  7:00 
Komerční sdělení Převod nemovitostí je v základní podobě možný buď za úplatu - nejčastěji formou kupní smlouvy na nemovitost za dohodnutou kupní cenu, anebo bezúplatně formou darovací smlouvy na nemovitost, nejčastěji pak mezi příbuznými. V souvislosti s darováním nemovitostí pak může vyvstat celá řada právních otázek. 
U darovací smlouvy je nutno vždy zvážit mj. i vzájemné vztahy v rodině při rozhodnutí, zda nemovitost např. na potomky darovat již za života, či ponechat přechod vlastnictví až pro případ dědického řízení. U darování nemovitostí dochází tedy k převodu vlastnického práva ještě za života stávajícího vlastníka, který se může zcela libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem.
Vyplácení sourozenců
Zákonem není stanovena žádná povinnost při darovací smlouvě jak ze strany dárce, tak i ze strany obdarovaného, vyplácet finančně např. ostatní děti dárce – sourozence obdarovaného, ani se nevyžaduje jejich souhlas s převodem.
Darování nezletilému
Darovací smlouvu na nemovitost lze uzavřít i ve prospěch nezletilého dítěte, nicméně takový převod je jednak nutno vždy velmi dobře promyslet a jednak podléhá soudnímu souhlasu.
Darování podílu
Darovat je možno případně také pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti, což bývá často využíváno podle konkrétní situace např. v případech vyšších či společných investic do nemovitosti. 
Je třeba upozornit, že v případech, kdy by se dárci rozhodli darovat nemovitost nikoliv výlučně jejich potomkovi, ale taktéž jeho/její manželovi či manželce, že v případě rozvodu manželství by potomek dárců byl povinen tohoto manžela/manželku finančně vyplácet z tržní ceny daného podílu na nemovitosti. 
U darování podílu se dále neuplatní tzv. zákonné předkupní právo a není třeba žádat o souhlas s převodem ostatní spoluvlastníky, vyjma případu, kdy by mělo být současně zřízeno věcné břemeno.
Věcné břemeno bydlení a užívání
Pokud se týká možnosti dalšího užívání nemovitostí ze strany dárce po realizaci daru, pak se tato situace právně řeší zřízením tzv. věcného břemene práva doživotního a bezplatného bydlení v části darované nemovitosti, včetně spoluužívání společných prostor a případně také pozemků. 
Toto věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí, musí být obdarovanou stranou respektováno a tzv. vázne na darované nemovitosti, tedy nedochází k jeho výmazu či zrušení ani případným dalším převodem nemovitostí, tzn. i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat. Je třeba si dávat značný pozor na přesné formulace a vymezení tohoto věcného břemene.
Darování a zástavní právo
Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, neznamená to ještě samo o sobě, že převod nemovitosti by byl vyloučen. Rozhodně je však vhodné získat souhlas zástavního věřitele, a to především preventivně z pohledu možných sankcí sjednaných v rámci zástavní nebo úvěrové smlouvy.
Darování při dluzích či exekucích vlastníka
Takové darování rozhodně nelze obecně doporučit, neboť taková smlouva může být jednak neplatná, zejména v případech probíhajících exekucí a jednak může být tzv. odporovatelná ze strany věřitelů, a to až do tří let od převodu. Současně může také vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků.
Darování a osvobození od darovací daně
Ke dni zpracování článku platí, že od daně darovací je zcela osvobozeno bezúplatné nabytí majetku mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině a takový obdarovaný státu neodvádí žádnou darovací daň. 
Není tak třeba zajišťovat ani znalecký posudek na ocenění nemovitostí. I. skupinou jsou přitom příbuzní v řadě přímé (děti, vnuci, rodiče, prarodiče) a manželé, II. skupinou jsou pak zj. sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, zeťové a snachy, děti a rodiče manžela, manželé rodičů a za podmínek zákona i tzv. osoby spolužijící ve společné domácnosti (např. druh či družka).
S ohledem na to, že u převodů nemovitostí, včetně právě darovací smlouvy na nemovitosti, jde o poměrně vysoké hodnoty, se nedoporučuje svěřovat se pouze do rukou obecného vzoru z internetu, z jiného případu či osoby, která za takovou smlouvu neručí. Málokdo totiž ví, nebo si uvědomuje, že i smlouva, kterou katastrální úřad zavkladuje, může být v budoucnu prohlášena za neplatnou. 
Zdaleka tak nejde jen o to, zda smlouvu katastrální úřad tzv. zapíše na první pokus, či nikoliv a riskovat se v těchto případech rozhodně nemusí vyplatit. Ceny za právně kvalitní darovací smlouvy navíc v řadě advokátních kanceláří nemusí být vůbec nikterak vysoké a není třeba se obávat na podmínky převodu dotázat.
Uvedené upozornění o to více platí v případě kupní smlouvy na nemovitosti, kde se kromě toho při nevhodném nebo špatném právním ošetření převodu riskuje jak ztráta nemovitosti, tak i kupní ceny, často znamenající pro danou smluvní stranu celoživotní úspory. Opatrnost a kvalitní právní ošetření takového převodu je proto více než na místě.